揭秘房地产投资骗局

大家好，欢迎来到鑫复财商学院，今天老师带小伙伴们了解下房地产投资骗局。

说到这个话题，很多小伙伴肯定有疑问，房产投资也有骗局吗？

说到房地产，估计小伙伴第一反应就是商品房。面对居高不下的房价，尤其是在一线城市，房子可以说每年都是热点话题，让人又爱又恨，没买房希望房价赶紧跌，买了房子之后，又开始祈祷房价继续上涨。

中国过去十几年的经济增长，离不开房地产的火箭式上涨，当然也成就了不少靠房地产发家的富豪，知名的房地产企业就不多说了。相信各位身边应该有很多朋友，就是靠房地产发家的。

近几年来，政府一直在出台各项政策来稳定房价，像限购令，就是为了杜绝大家来炒房的。

天真的老师想说的是，房子不是一直都是用来住的吗，还能用来炒?

正常的商品都有其使用价值，商品房的使用价值就是居住，从房子的商品属性来看，商品的价格下跌了，需求量就会增加。同样，商品的价格上涨，就会导致需求量减少。

比如，你去超市去买牛奶，发现蒙牛的奶涨价了，如果你对价格敏感，很可能你就会选择其他牌子的牛奶，有的小伙伴可能直接就不喝牛奶了。

有小伙伴不同意了，房子又没有可替代的，而且作为刚需不管怎么样也得买啊。事实确实如此，但是现在很多人手里也不只拥有一套房。

作为刚需的我们，买了一套自住之后，再买第二套房是为什么呢？

而且我们可以很明显的感觉到，房子往往是越涨买的人越多，跌了反而就没人买了，这是为什么呢?

这就要说到房子的另一个属性了，投资属性，准确来说应该是投机属性投机品，作为一个投机品，特别手里已经有房的人，当然是价格涨的越猛才会继续买。如果价格要下跌，谁还愿意去买呢？

就拿今年来说，因为疫情的影响，房价明显下跌，你就会发现身边买房投资的人越来越少了，更没有人愿意去冒这个险，万一房价一直跌怎么办？

说到这里，估计不少小伙伴要说了，中国房地产就是骗局，专门骗老百姓钱的。老师可没有这种想法，老师今天想要给大家说的是投资商铺被骗的案例，首先小伙伴们有没有听说过"售后包租"这个词呢?

在很多商业房地产项目的宣传中，我们常常可以看到"x年包租，租金回报x%，一次性全部返还，3年投资回报xx%以上"、有的说"x年返租，每年x%"，尽管承诺不一，但共性都是"零风险、高回报"，所以这些项目常常一经推出就火爆异常。这样的广告语是不是很有诱惑力?

一位呼和浩特的张同学正是看到了这样的宣传，买了一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。

根据该商铺的"售后返租"政策∶包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%，可抵总房款，以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。

老师先带大家算一下这笔账

买此铺子张同学应付∶

商铺总房款∶1.8万/平米*10平米=18万

前三年租金可抵总房款∶18万*30%=5.4万

张同学实付总房款∶18万-5.4万=12.6万

每年返还租金

第4--6年返还租金∶12.6万*11%*3=4.158 万元;

第7--9年返还租金∶12.6万*12%*3=4.536 万元;

第10年返还租金∶12.6万*15%=1.89万元

总得到的返还租金是∶4.158万元+4.536万元+1.89万元=10.584万元

这样算下来，在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。

事实真有这么好吗?

我们都知道，商场本身就存在着很多的不确定因素。一般来说商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱，那么前三年开发商哪来的钱支付的房租呢?

其实开发商在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。这就好像我们平时买衣服，商家说是活动便宜多少钱，其实他们早就抬高原价了，算下来根本没便宜。

比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。

从表面上来看，看上去让购房者占尽了便宜，其实是羊毛出在羊身上，通过这种财务上的游戏形成虚假促销，然后就可以快速回笼资金了。

张同学以市场价两倍的价格买了商铺，被坑的也是够惨的，不过好在这个物业最后开了起来，也能拿到租金，倒也不至于血本无归。

但身边也有很多的例子，连本金都拿不回来。

文同学花了15万元买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8 年后开发商以30万元将商铺回购。

没想到，返租的租金只收了几个月，开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。而被高额返租吸引的文同学，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。

类似这样的案例还有很多，很多开发商还把自己包装的非常漂亮，拉扯上政府关系，有的还找担保公司，手续齐全，让投资者深信不疑。但是如果开发商真的想跑路，真的连影子都看不到，让投资者们后悔莫及。

有的小伙伴可能会好奇开发商这么有钱，为什么要这样做呢?

其实很多看起来高大上的房企其实资金链都很紧张，一般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入，前期的投资比较大，但是成本的收回比较慢，短期内的收益相对是比较小的，那么在这种情况下开发商就有一种急迫的想收回前期投资的需求。

开发商通过"售后"的行为将产权或者使用权让渡给了业主，但通过"包租"的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。这样的方式，很多小伙伴可能会觉得这不是利益捆绑、合作共赢吗?

如果真能合作共赢就好了，老师告诉大家，因为市场有很多不可控因素存在，特别是采用这种方式急于回款的项目，风险更大，如果开发商经营得当你好我好大家好。但如果开发商经营的项目一旦在后期运营不好的话，所有的购房人或者购买使用权的人就会承担相应的风险。

简单来说呢，就是如果出事了，开发商随时就会直接跑路，而留下那些投资者你在寒风中追悔莫及。追回投资？这几乎是不可能的事情。

最后呢，老师提醒一下各位小伙伴，以后在投资房产的时候一定要擦亮自己的双眼哦，不要被所谓的"无风险，高回报"的包租给蒙骗了。如果要投资房地产一定要买大产权的房子，小产权的都坚决不要买，更别说没有产权的了。

并不是每一个房地产投资都是稳赚不赔的生意，在投钱买房的时候，一定要谨慎。自己不懂的房地产项目，一定不要轻易投资。

老师关于房地产投资骗局的分享就到这里了，谢谢大家！